Une propriétaire s’est vue exproprier plusieurs lots lui appartenant dans un immeuble d’habitation en copropriété. L’un de ces lots, le lot n° 29, faisait l’objet d’un bail d’habitation, tandis que l’autre, le lot n° 24, était occupé sans droit ni titre, la propriétaire ayant obtenu une décision d’expulsion. La Cour d’Appel de PARIS, chargée de déterminer l’indemnité d’expropriation, a fixé un abattement identique d’occupation de 20 % sur la valeur des deux lots, au motif qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation, les deux biens étaient occupés, et que la décision d’expulsion obtenue pour l’un des lots était indifférente.

Le contentieux devant le juge de l’expropriation regorge de subtilités procédurales. En l’occurrence, le troisième alinéa de l’article L213-4-1 du Code de l’urbanisme comporte un piège pour l’autorité qui préempte un bien immobilier et saisit le juge de l’expropriation : « A défaut de notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction et au propriétaire dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption. »

L’excès de formalisme à la française est inconventionnel. C’est en ce sens que la procédure d’appel a été sanctionnée par un arrêt récent de la Cour européenne des droits de l’Homme du 9 juin 2022, Xavier LUCAS c. FRANCE, n° 15567/20 : « la Cour rappelle toutefois que les tribunaux doivent éviter, dans l’application des règles de procédure, un excès de formalisme qui porterait atteinte à l’équité du procès. Or, elle considère, dans les circonstances de l’espèce, que les conséquences concrètes qui s’attachent au raisonnement ainsi tenu apparaissent particulièrement rigoureuses.

Les dispositions de l’article L. 332-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique interdisent au juge de prendre en compte les hausses de valeur du bien exproprié postérieurement à la date de référence – soit, dans la majorité des cas, un an avant l’ouverture de l’enquête d’utilité publique -si ces hausses de valeur sont provoquées par l’annonce des travaux ou des opérations déclarés d’utilité publique.

L’arrêt de la Chambre expropriations de la Cour d’Appel de Bordeaux du 30 juin 2022, n° 21/04489 est intéressant à trois égards. Cette décision récente rappelle, d’une part, la date de référence pour déterminer la consistance des biens, exclut, d’autre part, la qualification de terrain à bâtir pour une parcelle à usage de voie de circulation et écarte, enfin, toute indemnisation au titre d’un préjudice hypothétique de clôture pour stationnement sauvage après transfert de propriété.

Le Cabinet Cornille-Fouchet-Manetti représente régulièrement les personnes morales et physiques expropriées dans toute la France et en particulier en Nouvelle Aquitaine, Occitanie et en Ile de France. Face à la machine administrative, parfois très lente, bon nombre d’expropriés n’osent franchir la porte d’un cabinet d’avocats, croyant que le combat du pot de terre contre le pot de fer, eu égard aux enjeux souvent considérables, est perdu d’avance. Pourtant, notre expérience nous permet d’affirmer qu’il est indispensable d’être conseillé et représenté.