Indemnités d’expropriation : le coefficient d’abattement n’est pas le même selon que le bien exproprié est occupé sans droit ni titre ou au par le biais d’un bail régulier : Cass. 3e civ., 11 janv. 2023, n° 21-23.786

Une propriétaire s’est vue exproprier plusieurs lots lui appartenant dans un immeuble d’habitation en copropriété. L’un de ces lots, le lot n° 29, faisait l’objet d’un bail d’habitation, tandis que l’autre, le lot n° 24, était occupé sans droit ni titre, la propriétaire ayant obtenu une décision d’expulsion. La Cour d’Appel de PARIS, chargée de déterminer l’indemnité d’expropriation, a fixé un abattement identique d’occupation de 20 % sur la valeur des deux lots, au motif qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation, les deux biens étaient occupés, et que la décision d’expulsion obtenue pour l’un des lots était indifférente.

L’expropriée conteste ce raisonnement devant la Cour de Cassation. La Haute Assemblée commence par rappeler les principes d’indemnisation fixés par les articles L. 321-1 et L. 322-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, selon lesquels : Les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ; Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Elle précise ensuite que l’abattement ne peut être le même selon que le bien exproprié est occupé en vertu d’un titre ouvrant droit à un relogement, ou fait simplement l’objet d’une occupation sans droit ni titre ne conférant pas un tel droit.

Les parties sont renvoyées devant la Cour d’Appel de PARIS. L’arrêt de cassation est d’une logique difficilement contestable ; les caractéristiques juridiques de l’occupation d’un immeuble ont – à l’évidence – un impact sur sa valeur, puisqu’elles impactent la lourdeur et la longueur des procédures à mettre en œuvre pour en faire un bien libre. De manière générale, ce commentaire est l’occasion de rappeler aux propriétaires subissant la menace d’une expropriation qu’ils doivent s’interroger suffisamment en amont sur la possibilité, et surtout l’opportunité, de mettre fin aux baux éventuellement en cours sur leurs biens, les abattements pratiqués pour occupation étant loin d’être neutres sur la détermination de l’indemnité d’expropriation.

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