Omettre de consigner et de notifier le récépissé équivaut à renoncer au droit de préemption : une sanction conforme à la Constitution, y compris pour les petites communes (Cass. Civ. 3ème, 8 décembre 2022, 22-40.015)

Le contentieux devant le juge de l’expropriation regorge de subtilités procédurales.
En l’occurrence, le troisième alinéa de l’article L213-4-1 du Code de l’urbanisme comporte
un piège pour l’autorité qui préempte un bien immobilier et saisit le juge de l’expropriation :
« A défaut de notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction et au
propriétaire dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le
titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du
droit de préemption. »

Il résulte de ces dispositions que le titulaire du droit de préemption qui saisit le Juge de l’expropriation est tenue de notifier le récépissé de consignation au Juge de l’expropriation ainsi qu’au propriétaire du bien préempté dans un délai de trois mois suivant la saisine du Juge de l’expropriation. La sanction, en cas d’omission, est automatique. L’autorité administrative est réputée avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption.

Aucun tempérament n’est apporté à cette sanction. Si la notification du récépissé de consignation aux propriétaires d’un bien préempté n’a pas été effectuée dans le délai de trois mois, il importe peu que la consignation ait été réalisée dans le délai, y compris avec un récépissé notifié au juge de l’expropriation. Dans un tel cas, la notification tardive vaut renonciation à l’exercice de son droit de préemption par l’autorité qui en est titulaire (Cass. civile, 3ème, 9 mai 2012, 11-12.551).

Compte tenu de la sévérité et de l’automaticité de la sanction compromettant le projet de l’autorité administrative et permettant au propriétaire de céder librement son bien au prix souhaité, une commune, ayant subi les affres de cet article L213-4-1 du Code de l’urbanisme, a constaté que ce fondement juridique n’avait jamais été soumis au contrôle de constitutionnalité. Elle a ainsi décidé de déposer une question prioritaire de constitutionnalité pour y échapper.

Or par arrêt du 8 décembre 2022, la Cour de Cassation a refusé de transmettre cette question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel. La Cour de Cassation a rejeté cette question prioritaire de constitutionnalité aux motifs que :

« 7. La question posée ne présente pas un caractère sérieux, dès lors, d’une part, que la disposition critiquée, qui a pour objet d’éviter un usage abusif ou intempestif du droit de préemption et de limiter les délais subis par le propriétaire qui n’accepte pas le prix auquel son bien est préempté, assure la protection du droit de propriété.

8. D’autre part, le délai de trois mois imposé par ce texte au titulaire du droit de préemption, au-delà duquel il est réputé avoir renoncé à l’acquisition, constitue une contrainte strictement définie et, s’ajoutant aux délais dont il dispose pour exercer ce droit et, le cas échéant, pour saisir le juge, est suffisamment long pour permettre un exercice effectif du droit de préemption, y compris par une petite commune, de sorte qu’il n’est pas de nature à porter atteinte au principe de libre administration des collectivités territoriales. »

(Cass. Civ. 3ème, 8 décembre 2022, 22-40.015)

La Cour de cassation a ainsi écarté la condition du caractère sérieux de la question posée en considérant, d’une part, que l’obligation de consignation sous trois mois d’une somme égale à 15 % de l’évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques est un garde-fou contre une procédure abusive de préemption. Elle permet d’éviter au propriétaire d’être fixé rapidement sur l’intention du titulaire du droit de préemption. La Cour de cassation considère, d’autre part, que le délai de trois mois imparti à tout titulaire d’un droit de préemption, y compris à une petite commune, est suffisamment long pour réaliser ces démarches obligatoires.

En conséquence, la sanction est utile et ne prive pas les collectivités territoriales de leur droit de libre administration. La Cour de cassation n’envisage donc pas sérieusement que perdure une demande d’abrogation du texte en vue d’une modulation des effets de la sanction en fonction de la taille du titulaire du droit de préemption.

Honoraires

A l’issue d’un premier rendez-vous, l’avocat associé du Cabinet Cornille-Fouchet-Manetti enverra une lettre de mission contenant le montant des honoraires fixes correspondant aux diligences à accomplir pour la procédure administrative et judiciaire ainsi que des honoraires de résultat portant uniquement sur la plus-value obtenue par la voie transactionnelle ou judiciaire à partir de la proposition initiale de l’expropriant.

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