L'essentiel sur l'expropriation

Le Cabinet Cornille-Fouchet-Manetti représente régulièrement les personnes morales et physiques expropriées dans toute la France et en particulier en Nouvelle Aquitaine, Occitanie et en Ile de France. Face à la machine administrative, parfois très lente, bon nombre d’expropriés n’osent franchir la porte d’un cabinet d’avocats, croyant que le combat du pot de terre contre le pot de fer, eu égard aux enjeux souvent considérables, est perdu d’avance. Pourtant, notre expérience nous permet d’affirmer qu’il est indispensable d’être conseillé et représenté.

Le droit fondamental au respect de ses biens

Si les locataires de biens expropriés peuvent également obtenir une indemnité d’expropriation, ce sont fréquemment les propriétaires qui entendent légitimement défendre leur droit de propriété devant les tribunaux. Le sacro-saint droit de propriété est sanctuarisé à l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen. Ce droit est inviolable et sacré.Cette protection des biens est renforcée au niveau européen et la Cour européenne des droits de l’Homme veille au respect par la France de l’article 1 du Protocole additionnel de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales lequel rappelle comme la Déclaration française précitée que « Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. ».

Le champ d‘intervention du Cabinet

Le cabinet intervient tant durant la phase administrative que durant la phase judiciaire d’expropriation. Cette représentation permet à l’exproprié de prendre du recul avec le rouleau compresseur qu’est l’expropriant. A l’occasion de la phase d’enquête publique bien souvent environnementale, de la déclaration préfectorale d’utilité publique et de l’arrêté de cessibilité, les avocats du Cabinet maîtrisent la procédure devant le commissaire enquêteur et les juridictions administratives. La phase judiciaire est quant à elle régulièrement précédée d’une négociation concernant une cession à l’amiable avec des modalités relatives au départ de l’exproprié intervenant en principe par l’entremise de courriers confidentiels entre l’avocat de l’expropriant et l’avocat de l’exproprié. Cette négociation peut aboutir même en cours de procédure de première instance, d’appel ou de cassation devant le juge de l’expropriation. Le Cabinet Cornille-Fouchet-Manetti se charge également devant le juge de l’expropriation du droit de délaissement que peut exercer le propriétaire pour forcer l’expropriant à acquérir le bien ainsi que des débats relatifs à la fixation du prix de vente à l’issue d’une préemption houleuse.

La boite à outils et à experts

Le Cabinet se dote d’outils performants pour rechercher des valeurs de comparaison pour des biens présentant des caractéristiques comparables et proches du bien exproprié ainsi que pour décrire au mieux les caractéristiques des terrains expropriés, en n’hésitant pas à faire appel à des sociétés assermentées pour obtenir des photographies aériennes à toute période l’année par le biais de drones. Il est assisté par des experts immobiliers inscrits sur la liste de la Cour d’Appel, des huissiers, des géomètres, d’ancien juge administratif, voire par des détectives, très pointus et reconnus, pour parvenir à un résultat administratif et judiciaire satisfaisant pour l’exproprié. Ces experts permettent aux avocats en charge du dossier de muscler leur argumentation notamment en termes de comparaison et de notion de terrain à bâtir.

Résultats

Sur le plan administratif, le Cabinet a déjà obtenu l’annulation totale d’une déclaration d’utilité publique et remis ainsi en cause la totalité du projet de l’expropriant avec des enjeux dépassant les centaines de millions d’euros.

Pour exemple : www.lejournaltoulousain.fr/les-breves-du- jt/projet-boulevard-urbain-nord-enterre-par-conseil-etat-72730/

Un tel résultat permet d’enchainer avec une action civile en restitution de la parcelle doublée d’une indemnisation notamment en termes de préjudice moral, ce qui reste exceptionnel devant le juge de l’expropriation : www.ladepeche.fr/2021/03/10/bun-des-terrains-restitues-a- leurs-proprietaires-9418134.php

L’annulation partielle de l’expropriation, en ce qu’elle concerne la parcelle appartenant au client, est également possible.

Au niveau de l’indemnité d’expropriation, par l’intermédiaire des avocats du Cabinet, le jugement d’expropriation fixe quasi systématiquement une indemnité principale et de remploi (indemnité forfaitaire correspondant au coût des frais nécessaires à l’achat d’un bien identique à celui exproprié) bien supérieure à celle proposée par l’expropriant à l’exproprié. Il n’est pas rare que le Cabinet obtienne même le double du montant proposé. C’est dire l’importance qu’il y a de se faire représenter.

Honoraires

A l’issue d’un premier rendez-vous, l’avocat associé du Cabinet Cornille-Fouchet-Manetti enverra une lettre de mission contenant le montant des honoraires fixes correspondant aux diligences à accomplir pour la procédure administrative et judiciaire ainsi que des honoraires de résultat portant uniquement sur la plus-value obtenue par la voie transactionnelle ou judiciaire à partir de la proposition initiale de l’expropriant.

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